原来以房养老又是学习外国"先进"经验

djwu

如果你查询美国有关倒按揭的信息，会发现吹得天花乱坠的都是庄家，而民间机构，个人理财顾问给出的都是警告。总体上美国对倒按揭的评价是贬大大多于褒。认为倒按揭不适于中国的讨论很多没抓住重点，祖传国情啦，70年大限啦。殊不知到了倒按揭份儿上的，你要未来传房产，就得眼下从子女手里拿现金，一码事儿。70年产权这不是你的问题，这是银行的问题。

　　实际上，倒按揭推广不起来，最大的问题在于其天生的“暗箱操作”特征，以及无处不在的各种陷阱。

　　先看看一些美国的数字。倒按揭在美国自上世纪90年代引入，一直听不到什么动静，到2000年开始增长。即便如此其占整体房贷的比率仍然很低，最高峰的时候美国每100栋房子有1.5个是倒按揭，倒按揭的房子只占退休人员房产的5%左右。08年前倒按揭“井喷”，不全是因为需要，而是2000年网络泡沫的时候，相当一部分退休老人也受社会影响，把房子的钱拿出来换大电视出去旅游。到2008年，金融风暴一来大家又都知道能有口气儿看抗日神剧也就成了，于是08年之后倒按揭就逐年下降。最新的2012年数字，美国一年只有五万多倒按揭贷款，比图中2011年的七万又低了不少。假如倒按揭真的像银行说的那么好，照顾弱势群体，那么金融风暴之后美国倒按揭应该更多。

　　如果有些基本常识，或者没有但找了理财顾问，就应该知道倒按揭是以房养老中最差的，是不得已的最后养老防线。但凡有能耐的人儿，以房养老说的是你在北京有五间房，四套租出去拿来凯示（CASH）做现金流。假如您混到净资产为零了（刨去债务和自住房之后的财产)，那您要么起义大家拿去，要么求儿子每月发生活费，再要么就是变卖自住房换现金。因为种种原因不能挪窝的，或者稀里糊涂被银行忽悠了，才最终成为倒按揭客户。

　　到了最后关头也要先考虑卖房，搬家，换小房，租房，...而不是倒按揭。原因和买车租车类似。美国人都知道，除非您就想每两年换一辆新车，否则长期租车是不划算的。不仅因为新车折旧很厉害，更主要的是，租车的契约中有很多猫腻，而其计算方法连专家都不懂，您无法同滴乐像买新车那样讨价还价。

　　周五在公司租的海边儿HOUSE过一夜看日出。未来房主如果穷困潦倒没生活费了，那么她首先想到的是把这个90万的三层小楼儿卖掉。仗着互联网信息，仗着大西洋喷薄的日出，起码她知道这栋房子的大概价值，更起码，她可以卖给出价最高的，回笼现金后，挪到里海边远点儿的地盘儿，花15万买一小公寓，养老的问题就解决了，不会被暗算。

　　反过来，假如她玩儿倒按，那就不好玩儿了：连银行出具的房屋估值都不一定看懂。在房产泡沫时庄家会说马上爆泡儿，你这房子立马就不值钱了。在房产低谷的时候他也可以说这隧道没50年到不了出口，且黑暗呢。别瞅你家现在是海景儿，去年那场桑迪，呼啦全毁啦。各种系数公式概率费用，庄家的结果是几千个数学家计算出来的，您这房倒按揭，每月给您3000！

　　别说您混到零资产倒按揭肯定没什么智商的，就是专家，也很难高清这些结果到底合理不合理，因为预测未来，准不准是相对的，本来就没有硬性标准。您如果找到一个理由说应该是每月3500吧？庄家可以立马找出100个理由为啥应该是2500，然后痛哭流涕看在您老抗美老抗日的份儿上，吐血给您3000！

　　因此倒按揭的最大问题在于黑箱操作，不要说普通消费者，就是有关组织，政府，都搞不清。消费者处于完全被任意摆布的境地。

　　此外，倒按揭契约中有很多地雷，消费者几乎不可能一一搞清。其中包括对房子的税款，保险，正常维修，以及支付上限条款等等（想扛着不死也别想把被算计的款子再捞回来）。假如您稀里糊涂忘记缴税，保险，您可能立马被驱逐出房。房主对房子的责任和花销一点没减少，可能还要增加，远不如买房之后自己租房子住更省心更省钱。

　　美国倒按揭的问题，中国只会多不会少。尽管资本家是吸血鬼但还没听说美国庄家打老人性命主意的，因为美国人命太贵，动辄几百万几千万，还是刀，还老少不分，动邪念的后果得不偿失。但中国就难说了，中国一房子多少钱？一条人命多少钱？一条老命又多少钱？就算不自主性坠亡，成天担心下楼楼梯踩空喝粥喝了耗子药，估计老头儿的寿命也长不到那里去。

　　总之，倒按揭只赚不赔的是庄家，不是您。在美国走下坡的东西，在中国就别当个什么新鲜事物推广了吧。