北京房价15万一平，中国楼市要逆天吗

djwu

楼市进入传统的金九银十季节，但最火热的并非商品房成交，而是更加火爆的土地市场，让业内和购房者大跌眼镜，眼珠掉了无数。昨日，融创43亿总成本拿下北京农展馆地块，实际楼面价每平米超7.3万元，开发商称未来不愁销售，业内预计该项目售价将突破15万元/㎡。而就在今年年初，笔者斗胆写了一篇文章，叫北京房价每平米10万势不可挡，文章引来骂声一片，有人说：不是房价疯了，而是写文章的人疯了。

　　就在大众惊呼北京地王时，今日更有吐血劲爆消息传来：401.7亿元，沪杭苏一日诞生三大地王。上午徐家汇地块出让，新鸿基217.7亿夺得，上海总价地王诞生。下午杭州华家池三地块出让，绿地、世茂、滨江各拿下一宗地，合计总价136.7亿；苏州金鸡湖俩地块世茂47.25亿包揽，单价地王诞生。 两天四地王，地方政府卖地卖疯了！仅北京一地，截止到9月初，卖地收入1098亿元，而去年全年仅647.9亿元，超出幅度达70%。

　　接连两日土地市场的狂热表现，蕴含的信息量实在惊人，让本来就迷雾重重的市场更加令人捉摸不透。市场各主体的表现超乎人们想象，不妨在此一一分析。首先作为土地出让的主体，地方政府为什么在此时心照不宣的一齐推出各城市的核心地块，争先恐后的证明自己手里有王牌。上述四地块，都是各城市核心中的核心，大家都心知肚明，只要推向市场，必然产生地王。遥想去年今日，开发商囊中羞涩，手中有地，但迫于中央压力，谁也不敢出手。

　　一年河东、一年河西，去年如履薄冰，如今大张旗鼓，至少释放了两大信息：一是地方政府高负债撑不住了，没钱了不卖地就将面临破产的尴尬境地；二是房地产调控难道要放松，地王的层出不穷是中央幕后放出的信号。上述仅仅是猜测，但能明显看出，地方政府对楼市的态度正发生巨大的变化，对土地出让金的渴望从幕后走向了前台，这种变化让人感觉意味深长，琢磨不透。

　　从开发商角度分析，其阵容正在发生分化。当李嘉诚抛售北京、上海等地物业时，连王石都警告楼市隐含风险，但以郭炳湘兄弟和孙宏斌的融创为代表的港资却大举进军内地，不惜一切代价疯狂抢占一线城市，充分证明各方意见难以统一。地王出现，有开发商对房价的未来预期看好，但也有人认为这是玩火自焚。但有一点毋庸置疑的是，地王的诞生，对所在城市的房价提升有明显作用，这一点对购房者的心理暗示尤其明显。

　　有资料显示，2013年同期房价为2.3万元/㎡，较2009年同期的1.3万上涨近一倍。值得一提的是，北京上海等一线城市房价上涨势头仍在继续。房价的上涨，也显示了限购、限价等行政性调控措施的效果。当年一波又一波的调控措施出台时，开发商视之为猛虎，而百姓也当其是房价的“杀手”，但实际上，房价既不是老虎，更不是杀手，而是芝麻开花节节高，让开发商喜笑颜开，让购房者垂头丧气。

　　北京每平米7.3万元的楼面价，相信很多人都十分关注未来开发商究竟会卖多少钱。我们来算一笔账，除了土地成本，还有建安成本、市政投入、财务成本和管理成本按照最上限计算,在加上每平米1万元的精装修，最终总计不会超过3万元一平米，那么该项目的全部成本加起来有可能会接近10万元一平米，当然这其中尚未包括公关投入和各项税费，加上利润，项目最终售价绝对是天价。

　　一直以来，很多人会问，地价和房价到底有没有关联性，如果按照开发商所公布的行业平均利润率定价，北京地王的房价绝对不会超过10万元。但实际上，售价和房价虽然有关联，但地价绝非关键因素。所谓的地价有多高，开发商定价的胆子就有多大。同时由于成本的不透明，因此很难从地价上判断未来房价。但按照开发商的贪婪，以及房价不断上涨的预期，斗胆预测一下，项目未来售价15万一平很有可能。

　　当然拿到地王的，并非100%都是赢家，历史上也有惨痛的教训。2010年11月，经过33轮拼杀，温州当年的地王诞生，原温州师范学院地块楼面地价高达每平米3.7万元，当时业内惊呼该项目售价一定会高达7万元。但实际上，随着温州楼市的不景气，当前该楼盘的售价仅3.5万元，开发商一把鼻涕一把眼泪的做了回赔本买卖。两日四地王，楼市逆天的表现必然表明不久的将来，房价是继续高歌猛进，还是调控告别行政色彩进入新的市场时代。总之，变化来了，各位拭目以待。

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