开发商：房价还得涨 别傻等降价买房

djwu

　渣打开发商景气指数表明：

　　2013年下半年住房市场将持续强劲

　　对于等着房价回调再进入市场的人来说，渣打银行带来了一个不好的消息：该行最新的“开发商景气指数”表明，2013年下半年住房市场将持续强劲，在房屋建设及销售走高的情况下，房价将继续攀升。渣打银行调查的30家开发商中，23家开发商认为未来6月内房价涨幅将达10%，6家表示涨幅会更大。

　　这种预期或许得益于如下对这个问题的回答：哪些人群在购买住房？受访企业称，房屋销售量中，首次购房者占48%，改善住房状况者占40%，投资买房占12%。在改善住房状况的购房者中，超过半数是真正改善住房者（他们卖掉了旧房），而余下一半人皆为“部分改善”或“房屋投资者（并未卖掉旧房）”。

　　自去年中期，中国房地产业的复苏已为全民所感知。它在人们心上所造成的愤怒、失望、后悔等情绪纠结仍在释放。于此时，渣打银行继续它的第八次开发商调查，以期摸脉当前住房市场的热度，并给与有根据的预测。调查涉及8个2、3线城市的30家开发商。他们的态度最终汇成“中国房地产开放商景气指数”。

　　本次调查表明，房屋建筑活动正在复苏，并将会加速。参与调查的30家开发商中，有15家表示过去3个月中建筑活动有所增加（第七次调查中仅有11家），有5家表示建筑活动大幅增加，与此同时，还有11家表示建筑活动没有变化。当问及未来3个月的建筑活动计划时，20家企业表明，与当前情况相比，他们将扩大建筑规模，这与第7次调查阶段相比数量上升了12个，创历史新高。

　　19家开发商最近一季度的建设规模有所扩大，主要原因包括：他们认为当前市场较去年同期好转，房屋需求及房价均都出现复苏，开发商表示棚户区改造与农村城镇化项目提速，部分开发商希望扩大规模。最近一季度未增加建设规模的开发商表示，建设规模未增加的主要原因是资金约束，以及对房屋库存和政策环境的担忧。

　　“地王”频现以及地方政府卖地收入的剧增，使得土地市场的回暖显而易见。开发商的说法只是更证明了这一点。开发商们反映，城市政府部门增加了用于买卖的土地供应量。30家开发商企业中的16家调查对象称，过去3个月中新增土地被用于售卖，这一数字较第七次调查的13家有所上升。2、3线城市最近流拍的土地较少，这是住房需求开始恢复的又一迹象。

　　开发商们的土地需求也开始增加。30家开发商企业中，21家表示在未来的3到6个月准备购买土地，其中10家还表示与3个月前相比，当前他们有更大的土地需求。大型上市开发商和国有开发商在目前土地拍卖中仍占据主要地位，但民营开发商的购地需求也有所上升。

　　开发商们认为，在即将到来的第三季度，土地价格将持续上升。大部分开发商声称，他们预期地价将温和上涨；部分预期上涨幅度为20% 至40%，这一幅度是前所未有的。

　　房屋销售状况持续改善。受访企业中三分之二表示2013年二季度行业销售状况好于2013年一季度，这与第七次调查中数据相同。大多数开发商表示自己2013年二季度销售量要好于2012年同期水平。30家开发商中的10家称，他们对未来3个月的前景信心“大幅提升”（较第七次调查相比少4家）；然而，17家受访者称他们对前景的信心仅“略有提升”（比第七次调查多5家）。

　　中央政府于2013年3月1日发布了更多住房市场紧缩政策。“新国五条”规定要求当地政府及银行严格执行房屋限购及房贷政策，即对二手房交易及二手房贷款加征资本增值税。约半数被受访企业称，二手房市场的销售因政策收紧而遭受压力，尽管新房销售量有所增加。

　　受访开发商们对2013年下半年的销售前景仍持乐观态度。18家预期其下半年销售将好于上半年，11家预期下半年将持平。5月份的强劲销售帮助上市开发商达成其全年销售目标的43%（2012年同期数据仅为37%）。正因如此，渣打银行相信大多数上市开发商能够完成他们全年的销售目标。

　　当房子不愁卖的时候，千万人期盼的降价变得更为虚无缥缈。事实上，现实正走向相反的方向。房屋价格有反弹趋势。30家受访开放商中，认为在过去3个月中新房价格涨幅达10%有21家，认为涨幅在10%到20%间的有5家；而第七次调查中，认同这两种增幅的开发商数量，对应分别为8家、2家。上述开发商经营城市中的二手房市场价格也在上涨，18家受访企业称近一季度价格上涨，11家表示持平。

　　开发商的房屋定价策略变的更为激进。在第七次调查中，将近半数受访者（14家）声称知道其他开发商仍在打折售房；但在第八次调查中，这一数据仅为4家。与此同时，30家的21家表示行业价格即将温和上涨，第七次调查中这一数据仅为7家。23家开发商认为未来6月内房价涨幅将达10%，6家表示涨幅会更大。

　　3月份出台的新国五条看上去对全国范围内房地产市场影响甚微。大多数城市自三月份起房价持续上涨。15家的受访者表示，政府新规对他们生意影响不大。然而，他们的政策预期已悄然发生变化。尽管3月份发布的新规对于抑制房价上涨收效甚微，但7家开发商预期未来3个月政策将趋紧，这一数据较第七次调查多出3家。预测近期政策有某种程度放松的开发商数目，由第七次调查的11家，降至目前的1家。

　　受访企业预期，近期银行融资渠道和住房贷款政策将进一步收紧，这与第七次调查中情形相反。大多数开发商预期房屋限购政策不会改变。依据最近官方的发言来看，新一届领导人还计划逐步加征房产税。

　　最后，渣打银行询问了受访者，关于他们是否认为中国房地产最糟糕的情形已经结束。尽管房地产行业在复苏，开发商们对于中长期前景的展望变得更为谨慎。其中21家相信最糟糕的情形已经过去，这一数字在第七次调查中仅为14家，在第六次调查中仅为16家。这些都昭示着市场情绪的微妙变化。

　　董伟

独饮独斟

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