房价降不降，中南海说了不算？

djwu

房地产到底还能不能调控？

　　今年以来，本来都说中央要动真格的了，到头来呢？这几个月反而涨的最快。

　　过去这几个月的大幅上涨，有一个极重要的因素，那就是国五条内容失误了。从国五条刚出来之后，大家就已经料到了这个政策的“作用”。事实是，谁要执行国五条越到位，谁就死的越惨。北京就是这个典型，最遵守国五条的规定来出细则，所以北京房价也涨的越多。

　　回过头来看更加印证这个国五条确实是个“失误”。它忽略了一个大前提，即国家在打压需求端的同时，并没有对地产供给有实质性的加强。房屋的稀缺属性并没有随着调控而改变，需求方也就是购房者永远处于下风，这样的话，任何增加交易成本的想法，成本只会转嫁给弱方也就是需求方。

　　于是国五条的一个最显性效果是：“国五条”出台后，一些新房立即停止降价促销，有的马上涨了价。以一线城市为首的地区，房价出现了一轮报复性的高速反弹。

　　当前的数据也完全支持这个效果：国家统计局2月份的数据显示，70城中上涨城市数量达到了66个之多。百城房价报告数据显示，4月份北京、上海等十大城市住宅均价为17000元/平方米，环比上月上涨1.3%，与上年同期相比上涨近8%。但还有一个数据不能被忽略，在4月29日到5月5日一周内重点监测的40个城市中，六成以上城市成交同比下跌，下跌城市数量从之前一周的6个城市迅速扩充至26个，很多一线和二线城市的交易量在出现超大幅度的下滑，下滑程度让人震惊。

　　这些数据显示房地产交易热情下滑非常惊人，加上各地行政管制手段也开始多如牛毛。对于今年接下来的走势，我们团队大胆的提出一个设想，今年的房地产跟往年真的开始不一样了。

　　就在前一阵，社科院更是发文称，今年中国房价已面临全面失控。这句话，还是吓到了不少业内人士。

　　对此，我们在记者会上提重要问题，如果是全面失控，那么失控的关键环节出在什么地方呢？是中央政府么？是房地产商么？是银行么？

　　都不是，历来房地产关键的失控环节都在地方政府。

　　这么多年来，除了类似国五条这样政策上的“失误”外，中央地产调控一直面对一个“市场需求端”之外的极大阻力——地方政府。

　　我们深切感觉到地方政府对于地产调控的态度实在太重要了。业内人士一直在讨论，如果地方政府真要动真格降本地房价的话，房价还真是能迅速下降的。看来真正能触动房价的方法还是多着的，比如增加土地供给降地价，行政管制本地的房价，这些都是动房价的真正有效方法，但是各地政府用了么？

　　别说这些动真格的政策了，就连上级中央政府出的政策，地方政府去执行了么？从国五条出来后，各地细则中真正去实施的有几个地区，真正去贯彻20%个税的又有几个城市？只有北京这样的天子脚下才会去真正贯彻，那些离京城较远的地方政府，对于中央的调控路线，实际上一直是处于“对抗”的状态。

　　今年一季度，全国公共财政收入增长7%，比去年同期回落7.8个百分点。其中，中央财政收入同比下降0.2%，而地方财政收入同比增长13.7%。中央地方财政收入的冰火两重天，恰恰反映出的，是地方土地收入的暴增——一季度地方卖地收入增加47%。这个数据在全国加大调控力度的当下显得有些可笑。

　　显然是因为地方政府的财政对房地产太依赖了。目前，房地产相关的税收占地方财政收入的40%-60%，个别地方更高。不卖地，就意味着没有收入，没有收入，不少项目就要断粮，这就意味着地方坏账会呈现一种爆炸性的增长，特别是在前些年部分特大项目上马之后。地方政府债务问题非常严重，只有靠着不断投资，才能让项目周转，不至于出现债务危机。所以，土地收入对于地方政府，在象征着实权的意味之外，更有着一种保命钱的味道。

　　只有财政充盈，才可以在政策上发挥更多的主动性和实权。调控房价，相当于触动了地方政府的权利基础，那么地产调控就永远处于上有对策下有政策的状态。

　　所以，地产调控的最大猛药在于改变地方政府的态度，让地产调控跟乌纱帽挂钩。

　　今年以来，有重要消息反应，控房价会逐渐跟政绩挂钩，跟乌纱帽挂钩。大家都觉得这真是个极重大的消息。也就是这样，土地才真有可能大幅度增加供给来降地价，行政管制手段也会逐笔落实。虽然对于行政手段干预市场，笔者一直持谨慎态度，但是如果楼市真的到了关键时刻，类似今年年初政府指导价等行政手段，不无大规模实施的可能——特别是对于商品房之外的两限房和经适房，政府还远没有做到行政手段的极致。

　　我想未来无论是集中加大土地供应量、加大经适房、两限房等保障性住房的供给比例，这些都是未来可以在各地实施的行政改革手段，甚至是向政府指导价、限利等有待商榷的强硬调控手段，也并非完全没有实行的理由。只不过，我们看到的是，当下，地方政府仍然处于睁一只眼闭一只眼，处于难得糊涂的伪调控节奏中——第一，调控并没有给地方经济带来直观的好处，反而将大规模减少其地产税收；第二，不调控，至少是弱调控，并没有为其带来直接的害处。

　　说到底，地产调控在缺少直接利害关系的前提下，成为了地方政府一条可以打擦边球的途径。看来，地产调控就差最后的一道大关了，就是将地方政府利害与房价捆绑，以地产调控的成果，决定乌纱帽的去留。在前段时间的新闻里，北京市政府已经在一定程度上有实施类似政令的意向。看似无稽之谈，其实，却恰恰很有可能成为政府被迫打开土地供应和行政管制的关键。

　　不过最近也有评论将房价与乌纱帽挂钩，比作大饥荒时期，“不许饿死人”的政令。认为，这样的调控方向实则会令权力寻租和地产行业黑幕更加严重。不过我们觉得，与60年代饥荒不同的是，现在的政府并非“手中无粮”只能靠瞒报不报来避重就轻。政府手中握有几个关键性的政策节点——而恰恰是这几个政策方向，直接造成了地产市场长期以来的供需失衡。其一，土地供应，其二，土地财政，其三，房地产高税收依赖。

　　房价与地方政府的关系早已经成了一种“非不能也，实不为也”的互利局面。中央想要打破这种循环，就必须从更加精准的角度出击。无利不起早，而乌纱帽恰恰是这样一个利，有这样的利害驱动，相信地方政府会很快找到楼市难于调控的症结所在。

雄鹰展翅

国务院不说还好点，说了就涨

独饮独斟

谁说了算？